- A+
@汪有:4000 字长文,讲为什么这轮房地产周期,内地房地产民企纷纷暴雷,香港房企却能基本苟住。
这是评论区问的,问他们做对了什么。
正好结合我的行业理解谈谈。港企有很多先进经验,都值得内地企业借鉴。
未来还会有周期,还会有上涨和下跌,了解香港经验,也能帮内地企业穿越周期 ——
其实香港地产商也没有很好过,2021 年以来香港地产股也出现明显下调,很多公司下跌的幅度在 20%-40%。
盈利表现没有特别大跌但也没有增长,只是还是远好于我们内地企业就是了。
我认为明显的优势有这么几个点:
1. 财务管理和杠杆控制更好,就是说财务上更守纪律;
2. 多元化经营,不光局限内地市场和香港市场,也不局限住宅开发;
3. 香港预售监管做得好;
4. 实事求是,尊重市场,敬畏市场。
咱们一条条看哈,先看
1. 财务管理和杠杆控制
香港房企明显更注重财务健康,他们之前都经历过几轮周期。
不重视财务安全的企业都倒闭了,活下来的全是懂财务风控的。
港企明显更控制杠杆,要求负债率低,现金流相对充裕。
这样市场下行,就不容易暴雷。
平均来看,香港房企负债率通常在 40-60% 之间。
新鸿基的负债率只有 20% 你敢信,恒基地产大约在 40% 左右。
内地企业经常高达 80-90%,达到 100% 的也有。
你们看内地房地产企业的这个中心那个大厦,看起来都很光鲜,其实好多都抵押给银行借贷了。
比如恒大的恒大中心 / 恒大酒店,只要能抵押,就拿去抵押。
这是一套高周转率高杠杆快开发的策略,确实帮很多内地企业迅速扩大规模,一度超过了港企。
但潮水一退,就暴雷了。
2. 多元化经营
多元化经营有 2 种,分别是【市场多元化】和【业务多元化】。
【市场多元化】是说港企通常不光拘泥中国内地市场,中国内地市场只是他们业务的一小部份。
恒基兆业内地销售业务占比只有 3 成左右,长江实业只有 12%。
内地不行我还有香港,香港这两年房地产市场也不好,但香港毕竟算是一线城市,一线城市的不好,跟二三线城市的不好是两种不好。
香港毕竟地少人多,房地产市场存在刚性需求,房子降价总是能卖掉,内地很多郊区项目,降价也买不掉。
以及,香港不行我还可以去东南亚和欧美。
比如,恒隆地产,在美国和加拿大都有商业地产项目,有旧金山恒隆广场,有温哥华的 China Plaza Centre。
香港置地开发东南亚的物业很多,在菲律宾和泰国都有物业。
新世界发展也是在越南新加坡有项目,主要做豪宅,也有些综合体。
很多海外开发都会和本土开发商合资开公司,有本地地头蛇合作,比较能抗风险。
再说【业务多元化】
内地房企比较爱开发住宅,高资金需求快周转,一旦周转慢了,就完了。
港企还喜欢做商业地产:高品质写字楼,商业中心。
比如上海的瑞安新天地啊,太古的太古里太古汇系列啊。
这些都要求前期投入较重的资金,引入成熟的企业和商家,在接下来的几十年里稳定收取租金。
本来也不是割了韭菜就跑,所以这一两年有问题,也还好,因为本来人算的就是几十年的账。
因为稳定运营了这么多年,商业和写字楼都能为地区创造价值,地区也更希望让港企来这个区域拿地。
同样一块地,太古拿来做商业,地也有优惠。
但内地房企只是盖房子,就得无脑竞争高地价,导致财务风险很大。
也很简单,太古做了商业,是给区里提供配套,是来提高旁边土地价格的。
但土地价格提高了,就卖给了内地房企。
二者的土地成本就不一样。
这也为我们指明:
房地产企业不能只懂盖房子,那就沦为了代收土地收入的工具。
只有理解商业运营,有自己的商业运营的逻辑,别人打不掉带不走,做有门槛的事儿,才能活下去,甚至拿到便宜的土地。
这时候你说了,那中国内地房企也有海外项目啊。
确实,
但思路和风格完全不同,没有起到分散风险的作用。
港企的海外项目,基本是针对海外客户。
中国市场有问题,卖给东南亚人总可以吧。
内地房企的海外项目,还是卖给中国人,比如新加坡旁的某项目。
还卖给中国人,那中国经济波动,中国人不是照样不买了吗?
到底分散了啥风险啊?
以及,内地房企的海外项目,只占总业务的一小部份。
你大部份业务还在内地,多元化不够。
再以及,融资模式还是老一套。
在国内,高杠杆快周转,出了国,还是高杠杆快周转。
路径依赖。
在国内,找各种银行抵押放贷。
出了国,就借一大堆美元债(后来美元债也暴雷了不少)。
当然出国加杠杆这个事儿说起来有点复杂,也有内地控制资金外流的考量。
你国内有钱,想投出去也不容易。
香港企业无所谓,香港金融业更发达,他们自有资金想投马来西亚,很容易,这也在降低香港企业风险。
不管啥原因吧,总之结果是:内地企业还在高杠杆,开发住宅。
香港企业出国还会投资不少办公楼和购物中心,前面说了,这种在经济波动的时候,维持了财务稳定。
双方都在做自己习惯且擅长的事情,最后分出了高下。
以及内地房企投资海外物业未必是深思熟虑的财务决策。
比如恒大,2015 年 16 亿美元买了港岛的美联大厦(你去维港看幻彩咏香江表演就能看到这栋楼),改名叫恒大中心。
但行内的感觉就是:老板并不是要分散投资,他只是想在港岛买栋写字楼,很像是炫耀性消费。
现在挂 13.6 亿美元,还没卖出去。
在财务上并不成功。
最近房地产下行,很多人房子都跌了,难受。
那你看许老板呢?
2015 年香港买楼,买这么早,现在亏了十几亿。
正常人 2015 年买房总不至于亏损。
你的眼光比许老板好,不给自己点赞吗?
3. 香港预售监管做得好;
在香港,预售的钱进信托帐户,有律师监管。
达到相对建设进度或者达到一定条件,才能分批次拿给开发商用。
不可能说你房子没盖呢,钱被开发商卷走了。
这个不细讲,情况就是这么个情况。
各种因素叠加在一起,造成了香港房企的特点 ——
4. 实事求是,尊重市场,敬畏市场。
入行这么多年,我既服务过香港客户,也服务过内地地产客户。
作为咨询服务提供者,我参与过很多地产企业的投资决策。
内地企业经常出现的一句话是:为了过会必须这么算帐。
总结就是:领导已经决定要拿这块地了,那么投资拓展团队出的报告,就是为了证明项目可行,不得不故意乐观估计市场,然后拿地。
这造成风险极大。
那么风险大了怎么办?
很简单,开一些专家会,让专家来提意见。
专家提了一些不痛不痒的意见,签了字,你好我也好。
把风险摊出去拉倒。
对箭画靶子,有时候是因为领导自大,还有时候是因为,不这么乐观算帐不行。
你按照市场估算土地价值,总有比你更疯更卷的人,高价抢这块地。
你想拿你就得加价,大家硬卷。
你不加价就拿不到地,养这么多人没活儿干,还是要完蛋。
闭眼写可研报告,闭眼拿地,最后高风险。
还有情况是,官方背景企业,往往要承担企业社会责任。
比方说有公司暴雷了,地块烂尾了,得找个企业接吧?
其实是好事,这是纾困项目,解决群众交楼问题。
但,它能烂尾就说明这个项目不行,你又要接盘,只能有个官方背景企业硬接。
硬接又有规定,你不可以流失国有资产。
又只能闭眼写可研报告,硬着头皮接这块地。
我见过的香港企业通常不这样,他们就正常算帐,算完帐,赚就是赚,亏就是亏。
算不过来钱?那我不拿地了。
这就减少了风险。
不能论证长期可行?
那我就不做这个项目了。
一块土地,都是老老实实测算,老老实实分析,就这就可以降低很多风险了。
我服务的香港客户从不对箭画靶子。
许老板拿地是很随意的,下面打了报告,他也未必细看。
电话里和地区公司负责人通着话,在地图 app 里看看,看一眼大概的位置,好的,ok,拿。
这就是许老板的拿地决策。
许老板的拿地流程看起来很抽象,但那并不是他个人的问题。
那个时候每家房企都这么拿地,你认认真真研究,你就要被人甩在身后,你的年报就要难看。
还有胜负心:我比他们差什么?我为什么不能拿?
还有侥幸心:大家都这么干,我这么干也不会有事吧?总不可能一起暴雷吧。
最后真的一起暴雷了。
如果胆子没那么大,他做不了这么大。
如果胆子没那么大,他也不会暴雷。
盈亏同源。
好了,说到这里,看起来最厉害的是实事求是,是吗?
内地企业不行,不能实事求是,品质不行,香港企业厉害在可以实事求是,对吗?
当然不是。
我想说 ——
实事求是不是一种态度,而是一种能力,甚至是一种特权。
不是每个人都有本事或者有资格实事求是。
香港企业能实事求是,是他们长年经营占据的优势换来的 ——
他们经历过多次周期存活下来,每个企业都有相对充裕的资金,储备了相当精干的人才;
他们建立起了良好的商业模式,知道怎么开商场,怎么运营写字楼;
别人开不起来的商场,他们能开起来,还运营良好,别人找不来的商家,他们可以直接放到自己的商场里去;
别人拿不到的地,他们能拿到;
他们还有良好的品牌形象和信誉,融资成本也比较低;
他们有更严格的监管,这种监管不仅监管他们,也监管他们的竞争对手,防止对手用不那么合规的手段来硬卷他们,他们也可以更合规;
他们可以多元化,在海外市场赚到钱,算帐发现内地的生意不赚钱,你来卷我,那我投到海外就好了。
但内地企业没法出海,只能在内地的房地产市场卷红海。
有的去了蓝海,也不知道怎么在蓝海划船,还是路径依赖,搞快周转的老一套。
所以我说,他们的实事求是,有强大的能力做背书。
你问他们做对了什么,他们做对的可太多了。
只是做对这么多也未必干得过大势所趋,香港房企近几年股价还是下跌的,只是姿态仍然远比内地房企好看。
以上所有的短板都需要我们的房地产企业不断补足,才能在下一个周期活得更好。
有的不光是企业问题,而是经营环境问题(比如监管帐户),也需要监管环境补齐。
可能人也是这样,有钱人能实事求是,能姿态好看,也是他们的能力。
他们可以直言不讳说出自己的看法。
普通人难一点,总要学点职场情商,总要陷入跟人硬卷,总要对着箭画靶子,总要做屎上雕花的工作。
甚至我们看着这的描述嘲讽许老板,可上一个周期里,谁又不是许老板?
多少中产上了自己承担不起的大房子。
胜负心:我比他们差什么?我为什么不能买?那我不就被人超过了吗?
侥幸心:大家都这么干,总不可能都断供吧?
从上到下构成分形。
希望有一天,我们都可以实事求是。