租房10年不买房,会后悔嘛?

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@汪有: 中午聊了买房和租房的问题,从评论区来看,大家可以说对房地产的金融属性毫无了解。
大部分人,还在用后视镜里的经验,和一些感性认知,来面对一个家庭最重要的资产。

多年前我在知乎回答:租房 10 年不买房,会后悔嘛?
一大群人从安全感啊、漂泊啊、给心爱的人一个家啊啥啥角度回答的。

我说不要上这么多价值,我只考虑一个点:
你 10 年不买房,10 年后大涨了,你就会后悔;
10 年后大跌了,你就爽翻了,逃过一劫。

因为是好多年前的问题,当时选择长期租房的大部分应该都后悔了。
但也不绝对,比如燕郊腰斩了,没租房,买了燕郊就会很悔恨。

不要说什么安全感不安全感。
很多人说人要有自己的窝,看着窝踏实起来,才有安全感。
自己之前太漂泊,就算有自己的老破小,也是安全的。
那些买燕郊的人有安全感吗?

我承认,大部分有房的人都更有安全感。
那未必是因为有房,而是因为有钱。
很多人比较的是买不起房和买得起房的安全感,那肯定有房更有安全感。
这个问题是不用辩论的。

但当我们讨论买房还是租房,我们真正应该讨论的是:
在目前的房地产局势下,我同样有 500 万,
我是把房子变成钱,更有安全感;
还是拿着 500 万现金,更有安全感。
这个问题是有的辩论的。

持有房子的安全感来自于:我不怕房价突然大涨的安全感。
持有现金的安全感来自于:我不怕房价崩盘的安全感。

为什么楼市流行 “买涨不买跌”?
买涨是在追求持有房子的安全感;
不买跌是在追求持有现金的安全感。
所以我说:怎么有安全感,取决于你对未来房地产走势的判断。

以上是理想情况。
大部分情况比这个复杂,因为上了贷款。
上了贷款,会把上面的感受剧烈放大。
普遍杠杆 3 倍。
上杠杆在上涨周期超级爽的,下跌周期欲哭无泪。

很多人不太理解贷款的构成。
中午我那条说:
1500 万这个级别的房子,首付 500 万贷款 1000 万,还 30 年,利息 700 万,月供 4.7 万。
4.7 万前期每月还贷本金 1 万多,利息却 3 万多,这利息给银行赚了。
拿利息租房都能住雅诗阁了。

很多人就说:
别人还了 30 年,留下一套房。
你住了 30 年长租公寓,留下什么了?啥也没有啊。

你外行了。
怎么可能啥都没有。
我留下了 1500 万和这 1500 万产生的利息啊。

我是用利息租房子,又不是用本金租房子。
30 年的利息 700 万,平均到每月大约 2 万。
你拿这 2 万去租房子。
实际上如果不租服务式公寓,1500 万的房子 1 万多就能租下来。

别人首付 500 万,还了 1700 万,700 万是利息,1000 万是本金,30 年后得到一套全款 1500 万的房子。

我首付没花,也不需要还 1700 万,1700 万里 700 万拿来租房了,还攒了 1000 万,加上首付,30 年后我恰好手上多了 1500 万现金。
以及 30 年来这些钱的利息。
其实留下的更多,多的就是利息。

你可能会说:租金会涨吧。
上面的推理就是建立在房价平稳的假设上的。
租金要是都涨了,那房价肯定也涨,那当然是谁贷款买房谁爽。而且是 3 倍的爽。
毕竟租金也可能跌,房价也可能跟着跌,这时候就会到持有现金的爽,同样是 3 倍爽。
还是取决于你对未来走势的判断。

以及,对未来走势的判断,不光取决于你对房地产的判断,也取决于你对自己的判断。
你觉得自己未来还能赚钱,那么上杠杆也不怕的,反正你的收入能增长。
如果你未来会面对 35 岁失业,那你瞎上什么杠杆。
当然应该持有现金,房子不被法拍才是安全感。

一点:户口、学位。
租房子不完全能落户口和学位。
有的地方能落户口,有的地方租房能上学。
那只是有的地方。
未来会不会推广,不知道。
这也取决于你的需求和判断。

如果是我举例的,能考虑 1500 万改善房的中产,他们选择很多,很多也无所谓落户和学位了,孩子未必上公立。

也有很多人折中处理:
我保留一套小房子,落户口学位,然后小房子出租,再去租大房子。
租金差不会很大,每月补贴 2000-3000 可能就行。

很多人有个老思维:
买的东西,是投资,就买贵的;
租的东西,是消费,我租便宜的。

好比大家都说租房没有安全感。
实际上当你每月花 1 万租房子的时候,就不太存在什么房东不礼貌动不动赶人,没有居住安全感的情况。
这时候房东都是求着你的。

你说我穷,租不起 1 万的房子。
但很多人还得起 1.5 万的月供。
1.5 万的月供,前期利息不止 1 万。

我觉得好的生活状态是:即使这个东西不是我的,是我租的,我也可以用好一点。
很多人是买了车才敢去哪都坐车的,只要没买车,一定挤地铁。

好比很多人劝人买车,说活动范围可以很大。
我没买车,我的活动范围也很大。
我从广州去深圳去中山都打车,打一次几百。
我同事觉得我败家。
但我心想,我偶尔才去一次,你养着车,算上停车费和折旧,比我贵多了。
指不定谁更省钱。

房子也是一样,有人每月还远超 1 万利息的月供,这种大家都觉得上进。
有人租 1 万的房子,这种大家都觉得败家。
但根据我此前的计算,这两种在财务上是接近等价的。

可见念头通达天地宽。

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叠 buff 时间:
1. 我没有说房子一定涨或一定跌,这取决于你对未来的判断;
2. 以上是纯财务角度分析,人的精神需求也是重要的;
3. 实际上判断涨跌也未必是大势,不同人的判断对象也不一样,隔一条街房价走势都不一样,完全可以出现你的涨了他的跌了;
4. “持有什么才有安全感” 这个话题是千日之战,有可能是房子、现金、茅台股票、英伟达股票、黄金等等,持有什么不后悔我也不懂。

weinxin
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