CBRE:2022年成都甲级写字楼租户普查

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CBRE世邦魏理仕正式发布《2022年成都甲级写字楼租户普查》,调查覆盖58栋符合CBRE定义的甲级写字楼,涉及企业总数约3,300家,总承用面积达268万平方米,样本率接近94%。CBRE于2017和2022年先后对成都甲级写字楼入驻企业进行全面普查,而2022年的普查旨在从写字楼租户的视角,展现5年来成都经济发展的新动能,产业集聚的新趋势。


CBRE世邦魏理仕正式发布《2022年成都甲级写字楼租户普查》,调查覆盖58栋符合CBRE定义的甲级写字楼,涉及企业总数约3,300家,总承用面积达268万平方米,样本率接近94%。CBRE于2017和2022年先后对成都甲级写字楼入驻企业进行全面普查,而2022年的普查旨在从写字楼租户的视角,展现5年来成都经济发展的新动能,产业集聚的新趋势。

本次租户普查是CBRE继2017年后再次聚焦成都写字楼需求结构。在产业结构重塑、存量周期来临、市场格局演变的背景之下,租户结构的变化对市场前瞻性预判意义重大。成都写字楼的租户结构与产业发展趋势同步,新旧动能加速转换,写字楼需求逐步迎来新风口。

主力租户前三保持不变,但TMT需求占比显著增加

对比2017年数据,成都甲级写字楼前三大主力租户保持不变,仍然是金融业、TMT和房地产建筑,但TMT是唯一呈快速扩张趋势的行业,需求占比增加5个百分点至19%。2020年,成都电子信息产业规模首次突破万亿,且2020-2021年均保持20%左右的增速。另一方面,细分领域积极迈向产业链高端,聚焦人工智能、集成电路、软件产业等,继而带动科技互联网的发展提速,进而衍生相关办公需求。普查数据显示,科技互联网占市场整体需求比重达13%,而消费互联网在历经系列行业调整后,在线教育、生鲜电商等细分领域腾退了大量办公面积,占市场整体需求比重降至6%。

金融业的需求规模有所减少,主要是源于非传统金融业的需求占比较2017年下降6%。房地产建筑方面,尽管近年来行业调整导致传统房地产开发商的办公面积出现一定收缩,但成渝双城经济圈和公园城市建设的双重机遇之下,城镇化进程积极推进,基建工程类企业扩张势头不减,致使房地产建筑的需求占比较2017年仍上升1个百分点至15%。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年11月

数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年11月

城南商务区吸引力进一步提升,市中心消费业和TMT的需求增长明显*

相较2017年,城南区域的商务吸引力进一步提升:2022年城南的金融城和大源两个区域市场共占总体需求的比重达44%,显著提升了9个百分点;其中,金融业企业的办公面积增长最为显著,该行业需求占比从2017年的29%上升至2022年的46%。究其原因,随着城南更多甲写交付、地铁基建及商业配套走向成熟,加之企业跨区域流动因产业导入及人口沉淀而加速显现,区域竞争力逐年提升,而金融城板块也于2018年晋升为核心商务区。综上,开发强度、产业集聚等多项指标的优异表现支撑城南商务区的吸引力攀升。

市中心方面,其依然是消费业青睐的选址区域,需求占比持续引领全市,高达79%。另一方面,出于成本控制及可租赁面积的考虑,自2019年起TMT企业也开始于三环内各商务板块布局,其中增量最大的板块为传统CBD和城东北,占TMT企业市场整体需求的24%和5%,分别较2017年上升10和3个百分点。

*市中心指传统CBD、东大街、人民南路和城东北写字楼商务区;城南指金融城和大源写字楼商务区。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年11月

成都对外开放程度不断提升,中资企业需求首超四川本土企业

“十四五”期间,成都积极打造全国重要的经济、科技、金融、文创、对外交往中心和国际综合交通通信枢纽,对外开放程度进一步提升,继而吸引更多优质企业来蓉发展。对比2017年,中资企业需求占比显著增长8个百分点,并首次超越四川本土企业

外资企业方面,尽管需求占比有所收缩,但主要集中在以领事馆为代表的政府及公共组织、医药及生命科学、消费品制造业等,反映出成都仍是中西部重要的对外交流窗口和外资高端产业的落脚地之一。布局方面,传统CBD和人民南路为外资企业的主要落脚地,需求占比分别为23%和12%。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年11月

聚势总部经济赋能高质量发展,带动大面积段需求增长

成都谋求高质量发展新支点,塑造总部经济新格局,而不断发展的写字楼市场规模与质量为这一聚势提供了土壤。一方面,更多头部企业在蓉布局,设立区域型总部;另一方面,积极培育本土企业,逐步形成总部效应。普查数据显示,面积需求在3,000平方米及以上的大面积租户数量成倍增长,从2017年的45家增长至2022年的133家,其所租用的办公面积在整体需求中的占比也相应地扩大,上升13个百分点至31%。从行业端看,金融业和TMT主导大面积段需求,分别占比28%和20%。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年11月

随着‘建圈强链’行动的不断深化,科技互联网、集成电路、医药及生命科学等重点领域将提质增效,驶入发展快车道,继而衍生相关办公需求;链主企业外引内培,驱动总部经济聚势赋能。而写字楼市场下一周期的高品质甲级写字楼供应回升,也将为上述中长期发展趋势提供承载。我们将持续监测成都甲级写字楼租户结构的变化,助力成都楼宇经济发展。

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