58安居客房产研究院:2022年7月全国二手房市场行情

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一、全国二手房相关政策解读 1.  全国性政策 l 2022.7.21 银保监会: 6 月房地产贷款新增 2003 亿元

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2022.7.21

银保监会:6月房地产贷款新增2003亿元

银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在新闻发布会上表示,今年6月份,房地产贷款新增2003亿元,房地产信贷整体运行平稳。银保监会采取的措施和工作包括:在落实房地产金融审慎管理的前提下,将指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务,6月份房地产开发贷款新增522亿元,同时银保监会发挥好并购贷款等工具的作用,以及资产管理公司的专业优势,配合有关方面做好保交楼、保民生、保稳定金融支持相关工作。

点评:随着近期房贷利率的全面下调,尤其是首套房贷款利率的调整幅度更为明显,将会有利于刚需购房者买房的支出成本,并且从数据来看也是九成以上的贷款流向刚需置业需求。不过,随着城镇化进度放缓以及人均居住面积达到相对高度,那么未来的购房需求将会是以改善型的需求为主,那么房贷政策将需要更好的服务这部分置业需求。

l 2022.7.28

中央政治局会议:坚持房住不炒 因城施策用好政策工具箱

中共中央政政治局728日召开会议,其中关于房地产方面,提出要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

点评:烂尾楼问题成为当下新房市场面临的新挑战,因此会议针对该问题进行了集中部署,一方面要求各城市用足用好政策工具箱,另一方面压实地方政府责任,保交楼、稳民生。这也是保交楼被首次写入中央政治局会议文件中,当前政策思路基本较为清晰,即地方政府统领,商业银行等机构紧密配合,房企积极参与。预计相关部门会继续推出相关措施,确保项目复工和按时交付。

2. 地方性政策

深圳–2022.7.8

深圳父母、配偶、子女可共同申请公积金贷款

深圳市住房和建设局对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行了修订,提出,在本市缴存住房公积金的职工作为申请人按照本规定申请公积金贷款。申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的,应当作为共同申请人。

点评:深圳此次公积金优化政策实际上是属于一人购房全家来帮的公积金家庭互助政策。此举能增强保障性和互助性,唤醒睡眠资金,促进购房者购房积极性的提高。实际上也能促使一部分限购人群家庭购房行为的提升。

南京–2022.7.20

南京进一步放宽积分落户门槛 长三角三省一市社保缴纳年限均可累计

南京新修订印发了《南京市积分落户实施办法》。该办法适用于在南京市稳定就业和生活,且符合规定条件通过积分落户本市的非南京户籍人员。在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的,均可累计纳入南京市缴纳年限计算并赋分,累计积分达到100分,即符合落户条件。该办法将于820日起施行。

点评:从南京的落户政策来看,实际上是长三角一体化建设的一个缩影,也是逐步打通区域间人口流动的最好的实践。对于南京的房地产市场而言,落户政策中交纳社保年不仅限于南京当地,那么将会有更多的人群能够达到标准,这样就能够有利于一部分工作地在非南京市的人群入户买房,将会利好于整个南京市的房地产市场。

青岛–2022.7.18

新建商品房满5年、二手房取得产证满2年可上市交易

青岛政务网718日显示,青岛市住房和城乡建设局在回复市民提问时表示,在本市范围内,新建商品住房满5年方可上市交易,上市交易时限可以自合同网签备案时起算。此外,二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

点评:在今年3月份,青岛即墨区就针对限售放宽了区域内的新房和二手房购买后转让的限制,即新房交易由拿证满5年改为网签满5年,二手房则是拿证满两年即可交易,此次将即墨区的放松限售的政策扩展到全市,说明此前即墨区先行先试取得了一定的活跃市场的效果。

二、全国40城二手房市场

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:7月的二手房市场主要呈现出房东降价,购房者看房意愿增加的行情。首先,在市场交易量同比依旧低迷的情况之下,房东选择降价求售来获得成交,并且多数业主也会出售房产之后会置换新房,并且多个城市一二手房价倒挂现象明显的情况之下,也加大业主卖房意愿。其次,多个城市爆出楼盘停工,交房延期的情况,也有部分考虑购买新房的购房者开始关注二手房,并且政策部分城市二手房也能享受新房同等利好政策,还有绝大部分设置二手房参考价的城市也逐步取消,也成为购房者从新房转向二手房的主要原因。

1.全国40城二手房在架房源量

58安居客房产研究院统计数据显示:20227月,全国40城二手房在架套数在312万套左右的水平,相比6月减少4.6%。从在架房源量来看,环比出现一定减少,首先还是和新增上架房源的减少相关,其次,下架房源的增加将会影响到在架量的减少;40城中31城的二手房挂牌量在7月出现减少,仅有九城的二手房挂牌量出现增加。

四个一线城市的挂牌量来看,北京出现小幅回落,广州和深圳的挂牌量出现10%以上跌幅,不过上海的二手房挂牌量出现了2.26%的增加。上海市二手房挂牌量从疫情以来一直处于快速恢复状态之中,目前的挂牌量已经和疫情前的水平相当。

2.全国40城二手房各户型在架房源量

20227月,全国二手房各户型挂牌房源占比来看,2房和3房的占比相对最大,占比分别为37.7%39.4%,其中3房的占比相比6月减少了0.5个百分点,2房的占比相比6月增加了0.4个百分点。1房的占比为9.6%,相比6月增加0.4个百分点,并且1房的占比是近20221月以来的最高点,小户型挂牌量出现逐步增长,表明当前的刚需并未明显增长。

 

3.全国40城二手房房源在架时长

20227月,全国40城二手房在架时长为64.0天,相比6月增加了1.8%。从二手房在架时长出现一定幅度增长来看,并且已经达到今年的次高点,表明当前的二手房市场还是相对活跃度较低,楼市刺激政策对二手房整体带动作用较小。从四个一线城市的二手房在架时长来看, 深圳和广州的二手房在架时长出现了明显的增长,分别增加了15%7.2%,而上海和北京的二手房在架时长出现了一定的回落,分别下跌21%1.2%,上海的二手房时长在疫情之后持续出现活跃的表现。

4.全国40城二手房新增挂牌房源量

20227月,全国40城二手房新增挂牌量为89万套,环比6月减少9.2%。当前,40城二手房新增挂牌量在2月达到今年高点之后,基本上多处于持续回落的状态,7月的新增挂牌量更是达到了今年的最低点,其中40城中27城的新增挂牌量出现了回落。

 

5.全国40城二手房看房需求热度指数

20227月,全国40城二手房看房需求热度指数为1.59,环比上月上涨21.1%,为今年最高点。从一线城市看房热度来看,北京的看房热度增幅最大,上海也出现20%以上的涨幅,从数据来看,两个城市在疫情后二手房恢复速度较快,购房者对城市的房地产市场信心相对较高。

6.全国40城二手房挂牌均价

20227月,全国40城二手房挂牌均价为20363/平方米,环比下跌0.28%。二手房挂牌均价在今年首次出现明显回落,主要是当前市场有回暖迹象的情况之下,房东降价求售。并且多个限价城市都出现了一二手房价倒挂的现象,那么卖房之后购买新房成为这部分房东的首选。

7.全国40城二手房房源挂牌均价端分布

20227月,全国40城二手房挂牌均价主要集中在1.1.-1.5万元/平方米这个价格段之间,占比为21.1%,其次是1万元/平方米以下的房源,占比为19.6%8万元/平方米以上的房源占比最小,为7.6%

 

8.全国65城二手房房价地图

三、全国65城二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜

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